Changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations meublées de courtes durées : le principe de compensation suspendu au Pays Basque

Par une ordonnance du 3 juin 2022, les juges des référés du tribunal administratif de Pau ont suspendu le nouveau régime d’autorisation de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations meublées de courtes durées, devenu applicable à compter du 1er juin 2022. Le règlement adopté le 5 mars 2022 par la communauté d’agglomération Pays Basque conditionnait la délivrance de telles autorisations à des modalités de compensation qui selon le juge des référés méconnaissait le principe de proportionnalité et le principe de sécurité juridique.

Pris dès le 28 septembre 2019 en vertu de la possibilité offerte aux conseils municipaux par le législateur (nouvel article L.631-7-1 A du Code de la Construction et de l’Habitation), le régime d’autorisation créé au Pays Basque pour 24 des 158 communes de la Communauté d’Agglomération Pays Basque impose, depuis le 1er janvier 2020 aux propriétaires (personnes physiques de meublés de tourisme de demander une autorisation temporaire de changement d’usage de leur logement.

Le nouveau règlement du 5 mars 2022, suspendu à ce jour, est venu d’une part étendre ce régime d’autorisation aux personnes morales qui exercent leur activité dans le secteur de la location de courtes durées de meublés de tourisme et, d’autre part, a soumis la délivrance de l’autorisation à un régime de compensation, tout en précisant que les autorisations antérieurement délivrées aux personnes physiques demeurent valables jusqu’à leur terme.
Pour rappel, ce mécanisme de compensation consistait dans la transformation accessoire et concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage depuis au moins cinq ans, situés dans le quartier ou la commune concernée, proposant une surface de plancher au moins équivalente, à l’exclusion des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée.

Pour la juridiction de Pau, les modalités de cette compensation prévues par la règlementation en litige étaient telles qu’elles rendaient cette obligation difficilement accessible, ce qui méconnaît selon eux le principe de proportionnalité.
Elle a également considéré que le règlement approuvé le 5 mars 2022, en tant qu’il impose aux personnes morales qui exercent leur activité dans le secteur de la location de courtes durées de meublés de tourisme de se soumettre, dès le 1er juin 2022, à un régime d’autorisation, selon des modalités particulièrement restrictives, sans être assorti de mesures transitoires, méconnaît le principe de sécurité juridique.
La question de la légalité au fond reste entière mais en attendant, le règlement est suspendu dans ses effets.

Attention, bien que ces restrictions soient suspendues, obtenir une autorisation de changement d’usage temporaire d’un local d’habitation en meublé de tourisme reste obligatoire pour tous les meublés de tourisme permanents ou occasionnels dès le premier jour de location. Cette autorisation est valable 3 ans.
Pour les communes de Anglet, Biarritz, Bidart, Guéthary, Ciboure, St-Jean-de-Luz, Urrugne, Hendaye, le nombre d’autorisation est limitée à une seule par propriétaire.
Pour les communes de Ascain, Ahetze, Arcangues, Arbonne, Bassussarry, Bayonne le nombre d’autorisation est limitée à deux par propriétaire.
Pour les communes de Biriatou, Boucau, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, St-Pierre-d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque le nombre d’autorisation n’est pas limitée.
Lorsque le local d’habitation est loué meublé 8 mois minimum à un étudiant ou une personne en mobilité professionnelle, puis jusqu’à 120 jours en location saisonnière, il ne sera pas comptabilisé dans le quota accordé au propriétaire.

Des règles particulières s’appliquent aux résidences principales (c’est-à-dire le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). La résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an maximum. La location de la résidence principale (moins de 120 jours par an) n’est pas soumise à une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage. En revanche, il est nécessaire d’obtenir un numéro d’enregistrement et d’acquitter la taxe de séjour communale.

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