La vente aux enchères s'effectue dans le cadre d'une audience spéciale du Tribunal Judiciaire tenue par le juge de l’exécution, dite « audience des criées », au cours de laquelle les enchérisseurs doivent obligatoirement être représentés par un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal devant lequel la vente est poursuivie. L’Avocat ne peut être porteur que d’un seul mandat, pour éviter tout conflit d’intérêt.
Avant de porter les enchères, l’avocat se fait remettre par son mandant un chèque de banque rédigé à l’ordre du Bâtonnier séquestre représentant 10% du montant de la mise à prix avec un minimum de 3.000 €, un justificatif d’identité, une attestation sur l’honneur ainsi qu’un pouvoir pour enchérir jusqu’à une somme définie.
Le mandat doit être rédigé par écrit, mentionnant l'identité exacte du client, le descriptif sommaire du bien et le montant maximum de l’enchère que le client souhaite porter.
L’Avocat qui porte enchère n’a pas de mission d’information et de conseil concernant les caractéristiques du bien mais doit en revanche déterminer avec son client la finalité et les conditions juridiques de l’acquisition projetée.
L’Avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. Il n’y a pas lieu d’établir un acte notarié.
L’Avocat mandaté par son client porte enchère et l’adjudication est emportée par le dernier enchérisseur. En pratique, les enchères sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère, le chronomètre étant affiché via un écran dans la salle d’audience.
L’avocat ayant porté la dernière enchère doit immédiatement indiquer à l’audience le nom de son mandant et le Tribunal donne acte de l’adjudication de l’immeuble au bénéfice du mandant.
Dans un délai de dix jours à compter de l’adjudication, toute personne peut faire une surenchère de 10 % au moins par rapport au prix de l'adjudication, par l'intermédiaire d'un avocat. Dans cette hypothèse, une nouvelle audience est organisée et l'immeuble est mis en vente pour le montant de la surenchère.
A défaut de surenchère, l’adjudicataire devient propriétaire du bien immobilier.
L’Avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. Il n’y a pas lieu d’établir un acte notarié.
Les frais préalables et émoluments doivent être réglés dans un délai de 20 jours à compter de l’adjudication tandis que, sauf cas particulier, le prix d’adjudication peut être réglé dans un délai de 2 mois. En cas de retard de paiement, les sommes dues sont augmentées des intérêts au taux légal voire du taux légal majoré de 5 points. En cas de défaillance de l’adjudicataire, celui-ci est déclaré fol enchérisseur. Le bien est alors remis aux enchères pour son montant initial et, si le prix d’adjudication à l’issue de la seconde enchère est inférieur à l’enchère portée la première fois par le fol enchérisseur, celui-ci est tenu de régler la différence. En outre, les sommes éventuellement versées par l’adjudicataire défaillant sont conservées pour être distribuées au propriétaire de l’immeuble ou ses créanciers.
Le cout total d’acquisition de décompose en :
Par exemple, pour l’acquisition d’un bien immobilier au prix de 300 K € avec frais préalables de 5 K € sous le régime marchand de biens, le montant total à régler serait de 315.651 €.
Le jugement d’adjudication vaut titre de propriété et n’est délivré que lorsque les droits de mutation et éventuellement la TVA ont été réglés au Trésor Public.
Le jugement d’adjudication est revêtu d’une formule exécutoire (une mention particulière) et permet notamment :
Notre cabinet est à votre disposition pour vous accompagner dans l'acquisition d'un bien immobilier aux enchères, en portant enchère mais également en vous conseillant utilement sur le montage juridique et fiscal adapté à votre acquisition.