Il ne faut pas oublier que la location meublée et habituelle par la SCI de son bien immobilier conduit à son assujettissement à l’impôt sur les sociétés de plein droit, sauf si cette location ne représente pas plus de 10% de son chiffre d’affaires, ce qui ne sera pas le cas si la SCI détenant un seul immeuble. En effet au plan fiscal la location en meublé est assimilée à une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus des revenus fonciers, catégorie "civile" réservée à la location nue.
Cette hypothèse n'est pas d'école, par exemple si des parents ont constitué une SCI en vue d'acheter et louer au appartement vide à l'un de leurs enfants et que cet enfant quittant le logement, la SCI souhaite louer l'appartement en meublé à des tiers.
Ce changement de catégorie fiscale de revenus a notamment des conséquences sur le terrain de la détermination du résultat imposable (principes de l’impôt sur les sociétés applicable), de la distribution des résultats (taxation en tant que dividende selon le régime de cette catégorie de revenus ou à la « flat tax »), et surtout de la taxation des plus-values (absence de régime spécifique d’exonération).Il ne faut pas oublier que la location meublée et habituelle par la SCI de son bien immobilier conduit à son assujettissement à l’impôt sur les sociétés de plein droit, sauf si cette location ne représente pas plus de 10% de son chiffre d’affaires
Pour anticiper ces conséquences, il peut être recommandé d'adopter le régime des loueurs en meublé, qui permet à la SCI de conserver une fiscalité à l'impôt sur le revenu.
Il est alors indispensable de mettre en oeuvre la transformation de la SCI dont l’immobilier sera dorénavant loué en meublé en SARL relevant du régime des sociétés de famille.
Attention aux conditions d'application (notam. maintien d'une activité commerciale et lien de parenté entre associés) et au formalisme à respecter pour réaliser l'option pour le régime des sociétés de famillle.
Les incidences fiscales et sociales de cette transformation sont à étudier de manière précise avant toute opération (statut social du dirigeant, imposition des plus-values d'actif, sort de la trésorerie ..).
Si vous êtes concerné, le cabinet Thémis peut à votre demande réaliser une étude personnalisée de votre situation et rédiger l'ensemble des actes qu'il préconisera.